2023年刚需退潮，改善和高端市场韧性显现，高端市场呈现出“一手平稳，二手回升”的特征。高端豪宅市场市场韧性较足，究其原因，在资产荒的大背景下，豪宅具有较强保值增值属性，故而受到资金热捧；新房豪宅供应放量、部分项目一二手房价格倒挂，叠加豪宅附带稀缺资源，因此备受市场青睐；二手豪宅挂牌量增加跌，性价比逐渐凸显，市场接受度提升，加速了二手豪宅的流通；高净值人群规模持续增加，高端购买力依然坚挺、终改购房需求持续旺盛，拉动豪宅销售。
究竟当前高端客群购买豪宅的关注点有哪些？2024年整体豪宅供应能否放量，哪些城市存在结构性机会呢？
02
动因：高净值客群基数稳定、购买力强
支撑一二手豪宅市场稳中有增
（本节有删减）
（一）全球经济低迷、国债收益率下探，“资产荒”下豪宅增值保值属性渐显（略）
（二）核心城市供给放量、一二手倒挂叠加稀缺资源，驱动一手豪宅热销（本节有删减）
一手豪宅成交得以稳步增长，与供应增加不无关联，典型如上海、宁波、厦门、苏州等城市，都是因为千万豪宅供应放量驱动成交。典型如厦门，2023年，总价1000万元以上新房供应达到2315套，同比增长183%，受供应放量带动，全年千万豪宅成交规模升至1682套，同比增长近3成。宁波千万豪宅供求迭创新高，供应套数逼近1200套，同比增长2.6倍，成交套数也达到871套，同比增长6成以上。
一二手价格倒挂也是驱动上海、杭州等城市一手豪宅成交的重要原因。由于部分新房项目仍存在一二手价格倒挂，在单位面积价差一定的情况下，面积越大意味着总体套利空间越大，因此这类大面积豪宅项目将更为畅销。例如杭州潮映万象轩项目，倒挂比例高达31%，巨大的套利空间引发单盘打新热，再比如上海百汇园项目，在去年4月推出220套房源，预售均价13.2万元/平方米，而周边二手房售价超过17万元/平方米，摇中就赚千万。
此外，新房豪宅项目往往占据较好区位，享有稀缺的景观、配套等资源。就比如杭州的望翠蓝庭项目，3公里范围内即可触达西湖风景区以及武林商圈，1公里范围内坐落行知小学、学军小学、学军中学等知名院校。再比如厦门天琴海项目，拥有极佳的海景资源，五缘湾外湾和部分海景，景观面很丰富。
（三）二手豪宅挂牌量增价跌、性价比凸显，2023年市场加速回温（本节有删减）
二手豪宅热销则主要源于量增价跌、性价比凸显。一方面，挂牌量增加，可选择范围扩大。引用贝壳找房的二手房挂牌数据，2023年，全国50个重点城市二手房新增挂牌量保持高位运行，尤其是再2、3月小阳春行情时期，单月新增挂牌量达到60万套左右，年末受季节等因素影响，新增挂牌量有所走低，但也保持在单月35万套以上，同比仍显著增长。与其走势相一致，2023年豪宅挂牌量也有所增多，受益于此，买方可选择余地增加。
另一方面，挂牌价格持续走低。典型如京沪，北京、上海自2023年4月以来稳步回调，上海尤为显著，三季度以来甚至跌破6万元/平方米大关，较近期高点回调10%以上。北京二手房挂牌价均值持续波动。
（四）高净值人群规模持续增长，高端购买力坚挺、购房需求仍然旺盛（略）
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