导语
5月预期延续低位波动，核心一二线二手房市场份额还将上升。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
4月供求较3月环比微降，不过绝对量仍处年内次高，好于一季度月均水平约二成，二手房环比增18%，同比降幅收窄至10%以内显著好于新房。土地市场成交规模低位持稳，由于重点城市优质地块成交占比略有下降，4月平均溢价率降至3.5%，较上月下降2.1个百分点。
01新增供应
环比降20%，一线大幅缩量
西安长沙南京等增量显著
4月，供应规模转跌，30个重点城市新增供应930万平方米，环比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以来同期最低值。
一线供应环比腰斩，北京、深圳高位回落70%以上。4个一线城市整体预计供应面积156万平方米，环比下降53%，同比下降36%，基本回落至一季度月均水平。北京、深圳供应在上月集中推货后略显乏力，规模环比均下降7成以上，上海第四批次新房集中入市，推货量较三批次有所下降，4月整体新房供应下降41%，广州供应同样回落，环比跌30%。
二三线城市供应整体回落，武汉、杭州等缩水明显，西安仍保持高位。26个重点二三线城市合计供应774万平方米，环比下降7%，同比下降45%。环比来看，近6成城市成交有所回落，其中，武汉、杭州、南宁等规模缩水4成左右，成都、天津等小幅回落，而长沙、南京等在上月低基数下供应有所增长。和一季度月均相比，二三线城市总体供应有所改善，近7成城市高于Q1月均值。同比来看，仅有2城供应规模高于去年同期，西安供应继续发力，同比实现翻番，与之形成鲜明对比的是，济南、青岛等接近半数的城市，供应同比腰斩。
02 新房
成交同环比齐跌仍好于年内月均
蓉镐总量高位、郑宁合增幅明显
4月成交较3月小幅微降，总体仍高于一季度月均，市场处于缓慢修复中。据CRIC监测数据，4月30个重点城市整体成交978万平方米，环比下降17%，同比下降43%，与一季度均值相比增长13%。前4月累计同比降47%，降幅收窄1个百分点。
分能级来看，一线和重点二三线均呈现出同环比齐跌，累计同比持降态势，4月成交绝对量好于一季度月均，一线同比降幅和累计同比降幅均为40%且低于二三线，可以看出市场修复程度显著好于二三线。
为了更好的分析各城市成交修复程度，我们将不同成交4月成交与2024年一季度月均值进行可以横向对比，可以将各城市划分为以下几类：
一是短期内热点恒热的西安、成都等核心二线，单月成交规模居前，环比持增。以西安为例，单月成交量突破100万平方米，为2024年内高点，且同环比保持增势，累计同比与去年基本持平，短期内改善盘入市支撑市场成交热度延续。
二是仍处于稳步需求修复期的城市，诸如南京、合肥、郑州、昆明、厦门等，4月成交环比持增，绝对量已显著好于2024年一季度月均，这些城市本月项目来访、认购均有了不同程度回升，但是尚未修复至去年月均水平，客户观望情绪比较浓厚。
三是部分弱二线城市稳步回调，4月成交规模已不及2024年一季度月均，典型代表为天津、青岛、济南、重庆、南宁、珠海、徐州等，成交动力略显不足，目前这些城市基本以刚需客群为主导，购买力趋紧已是不争的事实，加之二手房持续以价换量分流客户，也使得新房成交增长动能转弱。
四是多数城市热度较4月小幅微降，但仍好于2024年一季度月均，市场处于地位盘整期，武汉、苏州、长沙、福州、东莞、常州、嘉兴等，这些城市目前已处于筑底阶段，市场降无可降，需求容量基本恒定，整体延续低位波动。
03 项目去化
平均去化率增至39%
京沪继续降温、津汉甬低位回升
4月同样是传统营销旺季，各城市房企推盘积极性较3月小幅回调，去化率则呈现稳中有增，据CRIC调研数据，重点城市4月平均开盘去化率为39%，较上月环比上升10pcts，同比下降3pcts；和一季度相比微增2pcts，去化率仍处于低位波动。
多数城市去化率保持环比上升、同比下降，略好于一季度均值。广州、长沙、郑州、天津、武汉等城市保持同环比齐增，主要因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化低位回升；京沪热度略有回落，去化率基本维持在3-4成，不及一季度均值。苏州、宁波、厦门等4月热度较3月略有回升，但同比持降，对于这类改善客群主导型城市而言，亦面临红盘缩圈，热盘降温。
04 库存
规模面积再降2%
8成城市消化周期超18个月压力无减
4月，30个重点监测城市整体供求比由上月的0.99降至0.95，6成城市供求比降至1以下，供应总体趋紧，厦门、珠海、东莞等供求比降至0.5以下，而长沙、杭州等成交缩量幅度大于供应，供求比升至接近2。30城库存面积为23857万平方米，环比下降1.6%。
受此影响，3成城市消化周期环比有所缩短，西安、济南等下降20%左右，所有重点监测城市消化周期均高于去年同期，显示库存压力有增无减。从绝对量来看，仍有8成以上城市消化周期超过18个月的警戒线。
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