按照主导力量来区分,“两旧一村”改造主要可以分为政府主导、市场主导和自主更新三类。按照改造方式来区分,可以分为全面拆除重建、部分拆除重建和综合整治三类。下文介绍的两个案例,杭州浙工新村是自主更新、全面拆除重建的典型,深圳元芬村则对应市场主导、综合整治模式。
1、杭州浙工新村:产权人自筹89%资金自主更新,居民住房增值收益可覆盖拆建支出(本节有删减)
浙工新村位于杭州市拱墅区,小区原有13幢建筑,总建面约为4万平方米,最早的一幢建筑建于1983年,已被认定为危房,按照规划,浙工新村将全面拆除原有建筑,再新建7幢11层的电梯小高层,配备460个地下车位,总规划建面约为8.1万平方米,地上建筑面积约5.7万平方米。2023年4月,浙工新村更新项目启动,6月完成签约,8月完成立项,9月完成可研批复,10月完成初步设计和腾房,11月项目正式开工,预计于2025年竣工。项目更新总费用约为5.3亿元,小区居民出资4.7亿元,不足部分由旧房改造、加装电梯、未来社区等专项资金补齐,资金自筹率达到89%。
居民支出与收益平衡方面,我们根据公开信息测算,扣除一系列补偿后,户均实际改造支出约为79万元,而按照周边二手房38697元/平方米均价来算,20平方米增补面积部分价值为77.4万元,原面积部分增值收益约为30万元(新旧房屋价差4177元/平方米乘以72平方米的户均面积),也就是说,重建后房屋增值收益保守估计为107万元,收益完全可以覆盖支出。
相比于传统改造模式,自主更新亮点主要有:第一,拆建资金多方共负,主要来自产权人,有效减轻政府征拆财政负担,例如浙工新村项目居民自筹率达到89%,北京马家堡路68号院居民自筹率也在7成左右;第二,新增居住建面无需补缴土地出让金,允许适当提高容积率,新增住宅面积可以用于冲抵改建成本,且无需补缴土地出让金;第三,政策激励,可用公积金、减免行政收费,自主更新业主及其配偶可以申请使用其名下的住房公积金,免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金,涉及的经营服务性收费一律减半,水电气等管线铺设工程按成本价一次性收费。
当然,自主更新也存在难点堵点,最大的难点在于统筹全体业主意见,按照《民法典》有关规定,更新方案应当充分征求业主意见后,由业主共同做出决定。浙工新村之所以可以快速达到近乎100%的签约率,关键在于该小区原本是浙江工业大学的教师宿舍,熟人社会意见更容易达成一致。
2、深圳元芬村:城中村房源统一收储改建长租公寓,愿景等企业积极参与(略)
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规模测算:城中村改造销售拉动率难及棚改,老旧小区改造投资年均2千亿
(一)城中村改造试点扩围并提高拆旧比后,有望带动每年4%住宅销售(本节有删减)
参考我们此前专题《22个超大特大城市城中村改造模式差异和规模测算》的测算方法,简便起见,自建房比例取主城区口径,22个超大特大城市城中村人口约1958万人,城中村建设面积约3.68亿平,假设拆建比固定为 2 倍、改造周期为 7 年、拆旧比为 20%,预计每年将带动2101 万平方米的新房销售,按 2022 年我国全年商品房销售面积 13.6亿平方米计算,对地产销售贡献度约1.55%。
考虑到试点城市扩围,假设(1)试点范围限定在已发放专项借款的35个城市,也就是新增了13个城区人口在300万-500万间的Ⅰ型大城市,(2)新增试点城市城区人口按照每城平均400万人,(3)家庭户人均住房面积参照22城平均设定为37平方米,(4)自建房比例同样取平均值9.1%(主城区口径)。预计13个扩围城市有城中村人口473万人,城中村面积8754万平方米。加总来看,35个试点城市预计城中村人口总计2431万,城中村面积4.55亿平方米。
如果后续城区人口100万-300万城市全部纳入试点,也就是在35个已落地专项借款城市的基础上再增加71个Ⅱ型大城市,城区人口平均按200万计,那么106个城市城中村总人口将达到3723万,城中村面积6.94亿平方米。
销售贡献度测算方面,拆建比假定为2,改造周期假定为7年,考虑到实践过程中拆旧比可能超过20%,我们适当放宽至35%,那么35城城中村改造预计带动销售4552万平方米,2023年全国商品房销售面积为11.17亿平方米,也就是销售贡献率为4.1%,如果拆旧比进一步放宽至50%,预计带动6503万平方米住宅销售,销售贡献率为5.8%。其他口径测算结果可见下表。
综上所述,即便在城中村改造试点扩围并且拆旧比放宽的情形下,城中村改造只能拉动不到10%的销售,影响依然难及当年棚改。2014-2017年货币化安置高峰期间,全国棚户区改造总计拉动了大约7.5亿平方米住宅销售,其中,2017年货币化安置率高达60%,大致撬动了3.1亿平的住宅销售。
(二)2024年全国改造5万个老旧小区,按历年投资强度预计拉动投资2300亿元(略)
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