报告摘要
5月17日国家四部委出台重磅新政，持续关注去库存等相关工作。这充分说明去库存工作的重要性。党中央明确，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性。去库存工作也需坚持人民性和政治性，立足供求关系新变化、城镇化新趋势和老百姓高品质住房需求等，持续打赢去库存攻坚战。
对全国百城库存数据进行分析，我们认为，受销售端持续偏低位影响，去库存工作面临较大压力。换句话说，去库存工作也需立足销售端层面，持续激活潜在销售数据。当然，随着各地去库存工作的推进，如利好政策出台和房价积极调整，去库存工作显示了积极信号。另外，从稳妥去库存和高质量推进工作的角度出发，本报告对近期反馈的一些市场风险做了提示，涉及：退房、高杠杆和持币观望等新情况。
一、库存规模
1、规模指标：去库存动力在增加
2024年4月，全国百城新建商品住宅库存规模为50020万平方米，环比增长0.2%，同比增长-1.5%。去年9月份以来全国百城库存规模总体呈现小幅下滑态势，说明包括“认房不认贷”等系列政策出台对去库存有积极作用。尤其是二季度以来各地全面取消或放松限购，客观上使得购房人数进一步增加，有助于库存的去化。但也需要看到，库存去化依然有压力和阻力，尤其体现在库存消化的节奏比较慢。数据上看，今年4月份库存规模相比去年9月份仅减少2%，库存去化工作仍需加紧。
5月17日央行等四部门出台新政，涉及降低首付、降低房贷利率、下调公积金利率和推进“以购代建”模式等。比如此次政策明确，降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。各地售楼处的反馈情况是，去库存的动力已经在增加。
2、城市分类：强二线城市紧迫感最强
4月份，全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3590、24242和22188万平方米，环比增速分别为0.1%、0.3%和0.1%，同比增速分别为12.7%、-3.6%和-1.2%。若对比去年9月份库存数据，当前三类城市库存规模增速为5.0%、-4.4%和-1.2%。总体上看，二线城市由于政策宽松力度最大，表现较好。
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