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房地产政策展望
1. 中央层面
5月10日，央行发布2024年第一季度中国货币政策执行报告指出，当前我国经济发展面临的战略机遇和风险挑战并存，全球经济复苏动能分化，国内经济持续回升向好仍面临诸多挑战，要保持货币政策的稳健性，增强宏观政策取向一致性，强化逆周期和跨周期调节，切实巩固和增强经济回升向好态势。在短期流动性方面，根据财通证券研究分析，6月政府债到期规模抬升背景下净融资压力缓解，而财政“收少支多”或对资金面构成支撑；6月是信贷大月，银行缴准规模季节性增加，或将消耗超储3000亿元；而外汇占款、货币发行对流动性的影响预计有限。在排除逆回购和MLF到期因素的情况下，银行体系资金压力预计不大。季末资金缺口放大阶段，央行或延续加大逆回购等公开市场操作力度予以对冲。
在房地产方面，继4月30日中央政治局会议明确防范化解房地产风险、消化存量住房、优化增量住房等工作重点后，本月中央多部门联合打出降首付比例、降房贷利率、支持回购存量商品房用作保障性住房、通过政府回购等多方式妥善处置盘活存量土地等政策组合拳。政策覆盖供需两端，且在首付比例和房贷利率政策上的优化程度也达到历史之最，后续需要关注相关部门和地方政府的配合落实。在收储方面，央行设立的3000亿元保障性住房再贷款资金规模相对有限，在地方政府财政困难的情况下，仍需进一步加大中央财政对地方的支持力度。
2. 地方层面
根据CRIC统计数据，5月我国房地产市场继续保持低位运行。TOP100房企实现操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%、同比下降33.6%，单月业绩规模保持在历史较低水平。重点30城商品住宅新增供应946万平方米，环比下降17%、同比下降16%；成交1081万平方米，环比增长4%、同比下降34%，市场处于低位震荡。随着本月中央层面打出房地产政策组合拳，地方房地产政策迎来更大操作空间。一方面，地方要尽快将“降首付比例、降房贷利率”落到实处，降低居民购房门槛和压力，提振居民购房意愿和信心；另一方面，部分一二线城市执行的商品房限购限售政策仍有必要进一步宽松，如放开郊区限购、增加购房指标、缩短或取消二手房限售年限等，继续深化房地产市场化改革，促进房地产回归正常发展轨道。此外，收入预期不稳、房价预期下跌、房地产项目存在交付风险等问题是当前居民购房的主要阻力，解决房地产市场需求问题还需从这些方向着手。在去库存方面，大部分地方政府一方面自身面临较大的财政压力，收储资金存在问题，另一方面城市房地产市场有效需求不足，收储风险远大于收益。因此，通过政府或地方国企回收存量商品住房用作保障性住房的去库存之路仍需探索破题之策。