导语
整体成交大概率延续企稳态势，环比持平6月，基于去年7月为全年低点，预期7月同比降幅也将大幅收窄甚至转正。
◎ 文 / 杨科伟 俞倩倩
7月房企推盘积极性由增转降，绝对量已不及一季度月均。据CRIC调研，7月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积658万平方米，6月传统营销旺季已过，房企推盘积极性一般，7月环比下降32%，同比下降25%，绝对量已不及一季度月均699万平方米。分能级来看，仅一线同环比保持正增，累计同比降幅持续收窄至2成以内。
从供给结构来看，呈现出以刚需、改善为主，高端为辅的供应结构；主城、近郊、远郊占比结构为51%、33%和16%。预判7月，我们认为，整体成交大概率延续企稳态势，环比持平6月，基于去年7月为全年低点，预期7月同比降幅也将大幅收窄甚至转正。
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规模：7月28城供应有增转降不及2024年Q1月均，京沪新政利好逆势增长
7月房企推盘积极性由增转降，进入年中冲刺之后的营销淡季，绝对量已不及一季度月均。据CRIC调研，7月28个重点城市新建商品住宅预计新增供应面积658万平方米， 环比下降32%，同比下降25%，绝对量已不及一季度月均699万平方米。
分能级来看，仅一线同环比保持正增，累计同比降幅持续收窄至2成以内。其中北京集中放量，预计7月供应量将达到52万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市。上海稳中有增，得益于新政利好窗口期，成交持续放量，“以销定产”模式下房企推盘积极性稳步回升，推货节奏明显加快，同环比增幅分别达16%和12%。广州本月供应基本与上月持平，绝对量均不足50万平方米，累计同比降幅维持在3成以上。而深圳7月则出现大幅缩量，同环比“腰斩”，因5-6月集中放量，本月供给略显疲软。
二三线供应稳中有降，环比降幅均在4成以上，分化持续加剧。绝对量来看，无一城市单月供应量突破50万平方米，成都、长沙并列榜首，单月供应量也仅48万平。
从变化情况来看，大体分为以下四类：（1）阶段性放量的重庆、厦门、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超6成增长。（2）天津、郑州、南宁、福州等本月供应小幅修复，环比涨幅1成以内，整体供应仍处阶段性低位。（3）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，环比跌幅均在6成以上。（4）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，合肥、南京等跌幅较小，青岛、昆明、济南、长春、无锡、泉州等三四线城市跌幅相对较大。
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结构：供应刚改为主，高端为辅
京深津济等近远郊刚需供应占比显著上升
而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为45%、42%和14%，呈现出以刚需、改善为主，高端为辅的供应结构。分城市来看，（1）泉州、深圳、南宁、济南、昆明、郑州、天津、北京、西安等城市刚需产品供应占比都在60%以上，事实上南宁、济南、昆明、郑州、天津等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）长春、厦门、青岛、漳州依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）合肥刚需、高端占比“不分伯仲”，基本都在4成左右。（4）上海则以刚需、改善为主力，占比均在5成左右。（5）福州、苏州高端产品占比显著上升，达到81%和60%。
从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为51%、33%和16%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。
分城市来看，（1）漳州、福州、昆明、南宁、武汉、合肥、重庆、西安、郑州、成都、徐州等主城占比均在7成以上。（2）北京、济南、无锡、宁波、长沙、青岛则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）长春、厦门、南京、苏州、广州等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）少数城市诸如常州、杭州、天津等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。
03
预判：7月供应“提质”优化结构更契合需求
新政发酵下成交延续企稳
我们结合不同城市7月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年7月预期去化率为27%，环比下降2个百分点，同比下降9个百分点，与上月和2024年一季度市场热度基本持平。
不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：
第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市，热度居前，去化率均在4成以上。北京得益于限购松绑、降首付降利率等利好刺激，新政后项目来访量与认购量均有不同程度的上升，7月仍处于政策窗口期，存量需求尚有释放空间，新房预计成交量达50万方左右，环比增幅约5%。而成都、杭州等城市虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，成都、杭州等去化率已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。
第二类为广州、深圳、武汉、济南等或因供应放量或供给结构持续优化，市场热度有望低位复苏。以深圳为例，7月供应恢复常态化，回落至2600套左右，不过得益于改善盘加快入市步伐，成交有望在多个改善盘带动下上行，环比增幅预期在2成左右。再如武汉，本月均加强了改善产品和高端产品的供给比例，有开盘和加推意向的主要为纯新盘，且多以准四代住宅高得房率项目为主， 预计7月新房市场能延续弱复苏走势，整体市场价格也因主城区成交占比拉升而结构性上涨。
第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛、重庆本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得昆明7月预期去化率低于2成。对这类市场，房企只能加强营销力度，以低总价、低首付吸引需求，否则整体成交实难有亮眼表现。
总体来看，7月房企推盘积极性一般，供应量稳步回落，绝对量已不及2024年一季度月均，不过整体供应以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，加之517新政持续效应影响，因而预判后市，我们认为，整体成交大概率延续企稳态势，环比持平6月，基于去年7月为全年低点，预期7月同比降幅也将大幅收窄甚至转正。
值得关注的是，得益于新政利好，一线北上广深整体市场止跌企稳，不过前期热点城市诸如杭州、成都等，短期市场热度则有转弱迹象，后期市场复苏主要与不同城市供给结构、房企让利程度和新政刺激密切相关，总体而言城市间、项目间分化还将持续加剧。